Eesti kinnisvaraomanikke ootab ees suur maamaksu tõus

Triin Tammert

13.08.2026Loetud 23 korda

Eestis tõstetakse sel aastal taas maamaksu. Kuigi maa- ja ruumiamet väidab, et tulemused pole valmis ja neil pole midagi suurema üldsusega jagada, selgub ministeeriumi dokumentidest, et plaan on paigas ning hinnatõus üldjoontes teada.

Sel aastal toimub Eestis üle nelja aasta taas niinimetatud maa korraline hindamine. Maaomanikele on see oluline seetõttu, et sellest tulenevate arvude alusel määratakse inimestele ja ettevõtetele maamaks. Täpsemalt: maa- ja ruumiamet rehkendab välja iga krundi väärtuse. Selle, millistes protsendivahemikes maksustada tohib, on seadusesse kirjutanud valitsus ja otsustanud riigikogu. Ja selle, milline maamaks tuleb (ehk kuidas tekib võrrand maa hind korrutada protsendivahemikuga), otsustab omakorda kohalik omavalitsus iga aasta oktoobrikuu lõpuks, vahendab BNS Postimehe artiklit.

Piirangud hinnatõusule kaotati

Oluline on teada, et kui aastakümneid madalal püsinud maamaksu lubati pärast esimest maa väärtust hüppeliselt kergitanud ümberhindamist mitte tõsta üle 10 protsendi aastas, siis see piirang kehtis vaid ühe aasta. 2025. aastal lubas valitsus maksu kergitada kuni 50 protsenti ja nüüd võib omavalitsus maksusummat tõsta vastavalt oma äranägemisele 10 kuni 100 protsenti aastas, kuni maamaks vastab täies mahus maa tegelikust hinnast tulenevale määrale.

Maa- ja ruumiameti maa hindamise osakonna juhataja Marje Kolmar-Grüner ütleb järelepärimise peale, et selle aasta korraline maa hindamine on veel pooleli ning lõplikud tulemused selguvad 31. oktoobriks. Kolmar-Grüner lisas, et hindamise käigus tuleb analüüsida ligikaudu 770 000 katastriüksust.

Ametlikust kirjavahetusest on siiski leitav hoopis risti vastupidine: teada on üldjoontes nii maa väärtuse tõusuprotsendid kui ka nende mõju maamaksule. Nimelt on riigi dokumendisüsteemist leitav majandus- ja tööstusministri Erkki Keldo 4. augustil allkirjastatud maa korralise hindamise metoodika muutmise eelnõu. Tollesama eelnõu on seal leiduva info põhjal pannud suuresti kokku maa- ja ruumiameti enda töötajad, teiste seas toosama Kolmar-Grüner.

Tegijad ei soovi end hüppelise hinnatõusuga siduda

Eelnõust selgub, et kavandatav maa väärtuse tõus on muljetavaldav. Sisuliselt on amet teinud hindamist nõnda, et katastriüksused on jagatud kaheksasse eri hinnaklassi – seda seetõttu, et ei tekiks olukorda, kus pisike kehva mullaga suvila Kesk-Eestis peaks maksma sama summat nagu Tallinna kesklinna kinnistuomanik.

Nende andmete põhjal saab öelda, et kõikide klasside maksustatava maa hind tõuseb hüppeliselt: kõige väiksem on tõus paradoksaalselt kõige madalamas ja kõrgemas klassis: 25 protsenti. Muidu on tüüpiline pigem 30-protsendine hinnatõus. Kui Kolmar-Grünberg väitis, et ei saa Tallinna kinnisvarahindade tõusu välja tuua, siis eelnõu jaoks on seda suudetud siiski teha: näiteks vanalinna puhul on eelnõu tegijad hinnanud, et kui varem oli kõige madalam summa, mida ehitusõigusega kinnistu ruutmeetri eest küsida sai 450 eurot, siis nüüd tõuseb see 580 euro peale. Need on miinimumväärtused – ülespoole saab alati.

Rahakott tuleb pärani avada mitmete Tartu linnaosade kinnisvaraomanikel, sest eelnõu järgi kohendati hindu lausa 40 protsenti. Aktiivse turuta maa mudeli puhul, millega hinnatakse madalaima väärtustasemega ligikaudu 400 000 katastriüksust, kerkib maksustamishind seniselt 1,8 miljardilt eurolt 2,3 miljardile eurole. Oluline on teada, et need hindamistulemused tehakse kinnistute kohta teatavaks küll sel sügisel, aga nende järgi tuleb hakata maksma alates 2028. aastast – ehk üks aasta antakse inimestele armuaega raha kokkukraapimiseks. Muu hulgas selgub seletuskirjast samuti, et selle tegijad ei taha end tulevase maamaksutõusuga sugugi siduda.